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Fiscalité immobilière

Location vide


Location vide à l’inverse de la location meublé, vous déclarer des revenus sous le régime « revenus fonciers », ce qui signifie que les bénéfices obtenus lors de la location apparaisse dans votre imposition personnel et sont comptabilisés avec vos revenus (salaires, cachet…). Vous pouvez alors choisir entre deux régimes fiscaux : le micro-foncier ou le régime réel. Dans les deux cas.
 

Location vide en Micro-foncier


Ce régime s’applique aux bailleurs dont les revenus fonciers annuels sont inférieurs à 15 000 euros. En optant pour ce régime simplifié, le bailleurs bénéficie d’un abattement forfaitaire de 30% sur les loyers déclarés. Le nécessaire doit fait sur la case 4BE dans la déclaration simplifiée.

Ce régime n’est pas le plus intéressant pour les propriétaires ayant engagés des travaux de rénovation dans leur bien car les 30 % d’abattement couvrent l’ensemble des charges afférentes à ces travaux. Il faudrait se tourner vers le régime réel.

 

Location nue en régime réel


Régime fiscal obligatoire pour les bailleurs dont les revenus fonciers son supérieurs à 15 000 euros, ainsi qu’à ceux qui ont des revenus inférieurs. cependant, dans le but de déduire les dépenses des profit immobiliers de type travaux, frais de gestion, charges locatives, intérêts d’emprunt… A noté qu’on ne peut pas changer de régime pendant 3 années.
 

La location meublée


On relève dans ce cas des BIC ou des Bénéfices Industriels et Commerciaux et non des revenus fonciers. Le bailleur est alors assimilé à une entreprise et sera soumis à des obligations comptables. Tout comme le cas de la location vide, le bailleur a aussi deux options : le micro-BIC ou le régime réel. Dans les deux cas, cela permet de réduire l’assiette fiscale. A savoir que certaines locations sont soumises à la TVA (chambres d’hôte…)
 

Location meublée – Micro-BIC


Le propriétaire bénéficie d’un abattement forfaitaire de plus de 50% sur l’ensemble des revenus locatifs. Cette fiscalité s’applique pour les propriétaires bailleurs dont le montant des loyers perçus est inférieur à 32 600 euros charges comprises par an. Pour ceux dont les charges dépassent les 50%, mieux vaut se tourner vers le régime réel, applicable sur deux ans minimum.
 

Location meublée – Régime réel


Cadre destiné aux bailleurs dépassant 32 600 euros de revenus fonciers ceux ci sont tenus de déclarer les loyers, mais de nombreuses charges sont déductibles de type entretien et réparation, impôts locaux, l’amortissement du mobilier, les frais de gestion et d’assurances… en plus de l’avantage principale: l’amortissement de l’immobilier en lui même; ce qui signifie que la valeur de votre bien sera amortie comptablement sur un nombre d’années fixe (30 ans en général), exemple pour un bien à 100000 euros, ce seront 3000 euros que vous pourrez déduire de vos recettes locatives. Autant dire qu’opter pour le régime réel permet de réduire de façon significative l’imposition des revenus de votre opération locative.
 

Location meublé non professionnel – LMNP


La location meublée consiste à louer de manière habituelle ou non des biens , directement habitables par le locataire. Ce dispositif permet au bailleur de profiter d’un cadre fiscal plus souple et avantageux sur les revenus locatifs effectivement moins taxés.

L’administration fiscale appliquera un abattement forfaitaire de 50 % sur les revenus locatif au titre de charges.

Autre atout du statut, le cadre juridique, et notamment la durée du bail, est plus souple. Si l’investisseur opte pour un meublé en résidence de services, il peut en plus bénéficier des avantages de l’amendement Censi-Bouvard, comme la réduction d’impôt de 11 % sur le prix d’acquisition.

La location meublée présente des avantages séduisants pour le bailleur. L’avantage principal est la maîtrise de l’imposition pour les revenus locatifs variant en fonction du statut d’imposition choisi.

qualités de ce statut:

Les revenus générés sont beaucoup moins fiscalisés
Un loyer plus élevé qu’en location vide
La durée du bail est d’au moins un an
Récupération de la TVA réglée lors de l’acquisition (définitivement acquise au bout de 20 ans)
Si le propriétaire investit en Censi-Bouvard, il peut cumuler les avantages suivants :

Une réduction d’impôt de 11 % du prix investi hors taxe dans le bien
La gestion locative facilitée, puisque le bien est géré par un gestionnaire
Les loyers garantis même si le bien est pas inoccupé (bail commercial)
Conditions a respecter pour pouvoir bénéficier de ce statut :

acheter un logement décent et le louer meublé au sens de la loi
réaliser moins de 23 000 € de recettes annuelles au titre de l’activité de loueur en meublé, ou moins de 50 % de ses revenus globaux à partir de cette activité
ne pas être inscrit au registre du commerce et des sociétés (RCS)

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